1月18日，南宁市自然资源局官网上公布了南宁轨道地产集团公司申请南宁轨道御玺君临湾项目建筑外立面材质方案进行调整（建筑外立面材质变更方案作为附件）的批前公示。

▲公示期从2023年1月18日起至1月31日结束，中间过了个年。

(相关资料图)

公示的内容则是，轨道御玺君临湾项目的 外立面用材调整 ，从金属铝板改成金属氟碳漆。简单来说，就是君临湾项目原本设计时采用的是铝板材质外立面，现在 减配 了！改成了金属氟碳漆。

▲小区的住宅外立面的大部分材质改成了金属氟碳漆。

“金属氟碳漆”就是以前大家俗称的“银粉”漆（当然，颜色可以调整，不一定都是银色）。

▲以前，“银粉”漆拿来刷生锈的钢管，可以防止管道腐蚀生锈。

金属氟碳漆拿来做建筑外立面也不是不行。只是跟普通真石漆相比区别不大，从远处看还跟铝板很像。但跟真正的金属铝板相比，档次和视觉效果上，还是会差一些，特别是走近看后。

▲以现在的技术水平，金属漆和真金属从远处看还真区分不出来。

这个批前公示体现了南宁轨道地产的 国企担当 ，他们至少没有忽悠和欺骗消费者，自己用了什么材质就坦诚公开。不会像有的民营房企那样，偷偷摸摸地改，让消费者掏金属铝板的钱，买金属氟碳漆的房子。

御玺君临湾为什么减配

接下来的一个问题是，南宁轨道御玺君临湾为什么在这个时候减配？

答案显而易见，因为 市场原因 ，南宁的房价太低了且南宁轨道御玺君临湾项目的销售不如预期。

▲南宁轨道御玺君临湾设计效果图。

轨道御玺君临湾位于南宁市五象新区良庆桥南板块，属于五象核心区内优质的地段位置。南宁轨道地产也对这块地寄予厚望，甚至自己给自己贴了个“广西史诗级TOD”的标签。

▲别的不说，项目TOD的概念还是还是很吸引人的。

有地铁才能有TOD，广西有且仅有地铁的城市是南宁。说是“广西史诗级”也能说得过去。项目的整体造型有点像重庆的来福士广场。

▲新加坡凯德置地在重庆朝天门开发的地标重庆来福士广场。

轨道御玺君临湾主打的卖点是100米高空上的空中连廊和无边际泳池。这个功能用途很像新加坡的滨海金沙湾酒店。无论凯德置地还是金沙湾酒店，都来自新加坡，看来南宁轨道地产的领导们对新加坡的建筑情有独钟啊。

▲新加坡如今的地标建筑滨海金沙湾酒店。

如此规模宏大的设计方案，如此高逼格、高配置的产品，这个项目堪称南宁轨道地产的“旗舰”产品，是足以让人重新认识南宁轨道地产产品力的作品。

▲要是按照设计构想建出来，必然成为南宁的新地标建筑。

可一查售价，好家伙！根据南宁市住建局公示显示，君临湾拟售均价 15071.63 元/㎡。这个价格，放在整个南宁市都不算高，就这还不是现在项目的销售价。

▲1.5万/㎡应改是项目的整盘均价，每个楼栋之间价格还有差异。

项目面市至今，仅在2021年9月和2022年5月，分别拿了3栋楼的预售证。可销售2年时间，去化率只有50%，剩下50%的库存，属实有点尴尬。

▲只有拿了3栋楼的预售证，就卖得这么艰难。

是房价太高了吗？房价1.5万/㎡并不算高吧？周边竞品的产品与君临湾根本不在一个维度，你可是复制了新加坡豪宅的高端产品，不管是造型还是配置都足以吊打周边。

▲项目无论从任何一个维度都能拉周边一大截。

可就是在价格上拉不开，售价1.5万/㎡市场都不认可，所以去化率才这么慢。如今，减配也就理所当然，减配或许是为接下来的降价做准备。

轨道地产能力在哪里

轨道御玺君临湾作为一个TOD项目，自身配套的学校、商业、地铁肯定是不缺的，没这些东西都不能叫TOD。周边水景环绕，高层还能看江景，再加上3.0的容积率。 就这配置起点远超附近楼盘 。

▲项目的自身配套和周边环境，整体居住舒适性不差。

南宁政府已经很有诚意，给了轨道地产在南宁位置非常绝版的优质土地。即使拿到这样的靓地，轨道地产所展现出来的能力实在很难服众。

此前，项目调整了总平设计方案，把总建筑面积减少了，减少商业和公共空间面积2302.16㎡，变相降低了施工工程量，减少了施工成本。

▲2023年1月10日，轨道御玺君临湾修改项目总平的批前公示。

可如今，项目不但要降价，还得减配才能保证盈利空间和现金流。可能不采取减配措施，项目还会亏本。是不是得要政府免费白送土地，这样的公司才知道怎么开发房地产？

▲这么多楼栋同时开工，销售能力能不能支撑土建成本都是个问题。

由此可见， 南宁轨道地产公司的能力到底体现在哪里 ？

据悉，南宁轨道交通集团在2023年2月，任命原龙湖职业经理人杨晟先为轨道地产公司总经理。公司表示，轨道地产率先“破冰”，成为南宁轨道交通集团首家引进职业经理人的子公司，正式吹响轨道地产向市场化接轨的“冲锋号”。

引进职业经理人，让专业的人干专业的事，初心是没错的。可是明哥不太明白这个操作的逻辑在哪。

其一，职业经理人的薪资待遇如何跟国企内部干部的级别对等？国企的薪资待遇跟级别挂钩，是有明确标准的，什么级别该拿多少工资写得清清楚楚。轨道地产作为二级公司，职业经理人的工资超出自身级别，这个怎么解决的。如果薪资按照国企干部标准，那职业经理人为啥要来接这“烫手山芋”，不珍惜自己的羽毛？

其二，信任度和磨合度的问题如何解决？国企对于职业经理人的信任普遍缺乏，没有信任就没有授权，没有授权的职业经理人来了也是吉祥物，发挥不出职业经理人的专业性。此外，职业经理人跟原轨道地产公司团队的磨合度也存在问题，如果磨合不够，短期内怎么能出效果？

写在最后

总而言之，这一次轨道地产已经下定决心做“第一个吃螃蟹”的人，到底是真“破冰”还是再一次喊口号，我们最终还得用数据说话，数据不会骗人。

现在的客户又不瞎，你不能总把自己的客户当“残疾人”，产品不好你还想卖高价，市场会作出自己的选择。接下来大家拭目以待。

关键词： 金沙湾酒店 建筑外立面 地产公司